Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων: ευλογία ή κατάρα;

- Οικονομικώς αδύναμα στρώματα βρήκαν μια πολύ πιο προσοδοφόρα διέξοδο για τα ακίνητά τους. Για κάποιους λειτούργησε σαν μια στρατηγική επιβίωσης, ώστε να καταφέρουν να αποπληρώσουν το δάνειο κατοικίας που είχαν πάρει σε τελείως διαφορετικές συνθήκες, τον ΕΝΦΙΑ κ.λπ. Αλλά και ορισμένα όχι τόσο αδύναμα στρώματα βρήκαν διέξοδο στην εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας τους που λίμναζε (π.χ. παραθεριστική κατοικία). [...]Από την άλλη, είναι σαφείς και οι σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις: αύξηση ενοικίων, εκτοπισμός ευάλωτων (και όχι μόνο) ομάδων από τις κατοικίες που μισθώνουν, γιατί δεν μπορούν να πληρώσουν τις τιμές της βραχυχρόνιας μίσθωσης

του Λόη Λαμπριανίδη*

Τα τελευταία χρόνια υπήρξε μια εκθετική ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας, που οδήγησε σε μια πόλωση της δημόσιας συζήτησης που υπονομεύει την κατανόησή του και, βέβαια, τη δυνατότητα να ασκηθούν πολιτικές με μακροχρόνια στόχευση. Μοιάζει να οφείλεται σε ένα συνδυασμό παραγόντων, μεταξύ των οποίων ίσως ο σημαντικότερος υπήρξε η έντονη ανάπτυξη του τουρισμού, και ειδικότερα του «τουρισμού - εμπειρίας» και των λεγόμενων «city breaks», που αύξησαν τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα, η διαφορά στην κερδοφορία σε σχέση με τη μακροχρόνια μίσθωση, που μάλιστα ήταν ιδιαίτερα υψηλή για όσο διάστημα η δεύτερη παρέμενε αδήλωτη και δεν φορολογούνταν, είναι καθοριστικός παράγοντας. Όπως επίσης και το γεγονός πως στη μακροχρόνια μίσθωση, στην περίοδο της κρίσης, αυξήθηκε η αδυναμία των ιδιοκτητών ακινήτων να τα νοικιάσουν (και όταν το κατάφερναν δεν ήταν βέβαιο πως θα εισέπρατταν το σχετικό ενοίκιο), ενώ στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν υπάρχουν αυτά τα προβλήματα.

Επίσης, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επιταχύνθηκε με την ανάπτυξη των ηλεκτρονικών πλατφορμών τύπου Airbnb, που η είσοδός τους στην καθημερινή ζωή επαναστατικοποιεί τη διαδικασία προσφοράς και ζήτησης, δημιουργώντας νέες αγορές με ταχύτητες ασύλληπτες.

Ένας άλλος παράγοντας υπήρξε η ανάπτυξη της πολιτικής χορήγησης άδειας διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών (golden visa), που τα τελευταία χρόνια έχει εμφανίσει σημαντική ζήτηση, και ένα μέρος της εκτιμάται πως διοχετεύεται τελικά στη βραχυχρόνια ενοικίαση. Συνολικά, μέχρι σήμερα έχουν δοθεί 4.641 άδειες διαμονής, που η συντριπτική πλειονότητά τους (81,1%) δόθηκε σε Αθήνα-Πειραιά και αφορά το 83,7% των ποσών που επενδύθηκαν. Το 61% δόθηκε σε Κινέζους πολίτες. Η μέση τιμή των αγορών είναι 417.000 ευρώ, αλλά μπορεί να αφορά παραπάνω από ένα ακίνητα (υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής, 05.03.19).

Τέλος, η πρόσφατη οικονομική κρίση έσπασε το ταμπού των ελληνικών οικογενειών που δεν ήταν διατεθειμένες να νοικιάσουν με βραχυχρόνια μίσθωση το εξοχικό τους, και πολύ περισσότερο τη μόνιμη κατοικία τους, όταν έφευγαν για κάποιο μεγάλο διάστημα, φαινόμενο πολύ διαδεδομένο σε άλλες χώρες (Βρετανία, ΗΠΑ κ.λπ.).

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έχει εξαπλωθεί με ραγδαίο τρόπο και έχει προκαλέσει πολλαπλές επιπτώσεις σε τοπικές οικονομίες και αγορές ενοικίων και κατοικίας παγκοσμίως. Στην Ελλάδα αναπτύσσεται εκθετικά τα τελευταία 6-7 χρόνια. Υπάρχει μια υπεραισιοδοξία γύρω από την κερδοφορία που μπορεί να επιτευχθεί, με αποτέλεσμα ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τη μακροχρόνια μίσθωση και, επενδύοντας σε επιδιορθώσεις, επίπλωση κ.λπ., να τα «τοποθετούν» στη βραχυχρόνια μίσθωση με βάση αναμενόμενα οφέλη που ενδέχεται τελικά να μην αντιστοιχούν στις υψηλές προσδοκίες που διαμορφώνονται από τη σημερινή έκρηξη.

Μάλιστα, η τάση αυτή συνεχίζεται, ενώ υπάρχουν ήδη σημάδια κορεσμού. Οι καταχωρήσεις για τουριστική μίσθωση σπιτιών αυξήθηκαν κατά 21% το 2018 σε σύγκριση με το 2017, ενώ οι διανυκτερεύσεις κατά 24%. Ωστόσο, αρνητική πορεία κατέγραψαν η πληρότητα (-13%), η μέση ημερήσια τιμή (-17%), και τα έσοδα ανά διαθέσιμο ενοικιαζόμενο διαμέρισμα (-28%) (στοιχεία: T. Caton της AirDNA).

Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι σχετικά περιορισμένη: από τα 1.600.000 φυσικά και νομικά πρόσωπα που ενοικιάζουν κατοικίες, τα 120.000 (7%) τα νοικιάζουν με βραχυχρόνια μίσθωση. Όμως η βραχυχρόνια μίσθωση είναι επικεντρωμένη σε ορισμένες περιοχές: Αθήνα (κυρίως Κέντρο), κάποιες τουριστικές περιοχές (Χανιά, Κέρκυρα κλπ.), αλλά και πανεπιστημιουπόλεις, και αυτό ακριβώς οξύνει τις δυσμενείς συνέπειες του φαινομένου, προκαλώντας «τριβές»: εκτόξευση των ενοικίων, αδυναμία εύρεσης ενοικιαζόμενης κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση κ.λπ. Βέβαια, δεν πρέπει κανείς να ξεχνά πως η Αθήνα έχει το υψηλότερο ποσοστό ενοικιαζόμενων στο σύνολο των κατοικιών της (27%) και πως στην Αθήνα συγκεντρώνεται το 45% του συνόλου των ενοικιαζόμενων κατοικιών!

Οι επιπτώσεις του φαινομένου είναι κάθε άλλο παρά μονοσήμαντες. Από τη μια μεριά, υπάρχουν αναμφίβολα πολλές θετικές αναπτυξιακές παράμετροι. Αποτελεί καταρχάς μια τόνωση της αγοράς κατοικίας, που είχε καταρρεύσει μετά το 2009 (Συγκεκριμένα, από 15,1 δισ. και 9% του ΑΕΠ το 2000 εκτοξεύτηκαν σε 24,8 δισ. και 10,8% το 2007, για να καταρρεύσουν στο 1,1 δισ. και 0,6% του ΑΕΠ το 2017!) Οικονομικώς αδύναμα στρώματα βρήκαν μια πολύ πιο προσοδοφόρα διέξοδο για τα ακίνητά τους. Για κάποιους λειτούργησε σαν μια στρατηγική επιβίωσης, ώστε να καταφέρουν να αποπληρώσουν το δάνειο κατοικίας, που είχαν πάρει σε τελείως διαφορετικές συνθήκες, τον ΕΝΦΙΑ κ.λπ. Αλλά και ορισμένα όχι τόσο αδύναμα στρώματα βρήκαν διέξοδο στην εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας τους που λίμναζε (π.χ. παραθεριστική κατοικία).

Συνεπάγεται, επίσης, μια τόνωση της τοπικής οικονομίας (εργασίες ανακαίνισης, αγορά επίπλων, τζίρος καταστημάτων εστίασης - αναψυχής, υπηρεσίες κ.λπ.), και συχνά της «άτυπης» οικονομίας (υπηρεσίες καθαριότητας, μεταφορά επισκεπτών από και προς το αεροδρόμιο, κ.ά.). Ταυτόχρονα, βελτιώθηκε η εικόνα κάποιων περιοχών με την έννοια ότι μπήκε στην αγορά ενοικίασης ένα απόθεμα κατοικιών που ήταν ξενοίκιαστο ή και εγκαταλειμμένο για χρόνια, καθώς και κάποιες «υποαξιοποιούμενες» παραθεριστικές κατοικίες, πράγμα που ισοδυναμεί με σημαντική αύξηση της δυνατότητας υποδοχής τουριστών.

Από την άλλη, είναι σαφείς και οι σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις: αύξηση ενοικίων, εκτοπισμός ευάλωτων (και όχι μόνο) ομάδων από τις κατοικίες που μισθώνουν, γιατί δεν μπορούν να πληρώσουν τις τιμές της βραχυχρόνιας μίσθωσης κ.ο.κ. Έτσι αναπτύσσονται φαινόμενα gentrification, αλλάζει η φυσιογνωμία ολόκληρων περιοχών, ενώ εγκυμονεί ο κίνδυνος της δημιουργίας «τουριστικών γκέτο». Αυτό όμως μπορεί να υπονομεύσει το «τουριστικό προϊόν», με την έννοια ότι η περιοχή δεν προσφέρει πια μια γνήσια «τουριστική εμπειρία».

Επίσης, θίγονται ιδιαίτερα οι ένοικοι διπλανών διαμερισμάτων, για τους οποίους η συχνή εναλλαγή ενοίκων προκαλεί διαταραχή της κοινωνικής συμβίωσης. Τέλος, υπάρχουν ορισμένες κοινωνικές ομάδες, όπως δάσκαλοι, καθηγητές, γιατροί ή φοιτητές, κυρίως σε κάποια νησιά και πανεπιστημιουπόλεις που, λόγω της επέκτασης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυριολεκτικά αδυνατούν να βρουν στέγη.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αφορά, όμως, μόνο την οικονομία ή το αστικό περιβάλλον. Αφορά πρωτίστως την κοινωνία και συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες, εκ των οποίων άλλες επωφελούνται και άλλες χάνουν. Τα ενδιαφερόμενα μέρη είναι πολλά, και δη με εν πολλοίς αντικρουόμενα «συμφέροντα»: ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, ξενοδόχοι, κάτοικοι περιοχών όπου υπάρχει μεγάλη πυκνότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενοικιαστές πολυκατοικιών όπου υπάρχουν διαμερίσματα με βραχυχρόνια μίσθωση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το 95% αυτών που νοικιάζουν το διαμέρισμα/σπίτι τους με βραχυχρόνια μίσθωση εισπράττουν μέχρι 12.000 ευρώ ετησίως. Πρόκειται, δηλαδή, από την πλευρά της προσφοράς, για ένα φαινόμενο που κατά κύριο λόγο αφορά «μικρομεσαίους» και «μικρούς» ιδιοκτήτες. Ταυτόχρονα, όμως, υπάρχει και ένα μικρό ποσοστό (1,5%) ιδιοκτητών, κυρίως νομικά πρόσωπα, που αντιπροσωπεύουν ένα δυσανάλογο 10,7% των συνολικών εισπράξεων από βραχυχρόνια μίσθωση. Επομένως, υπάρχει και μια σημαντική διάσταση «μεγάλων» παικτών, που ενδέχεται να επιταθεί, εάν εμφανιστούν τάσεις συγκεντροποίησης του φαινομένου.

Οι μικροϊδιοκτήτες με πολλή προσωπική εργασία καταφέρνουν και διατηρούν αυτή την εξαιρετικά ανταγωνιστική δραστηριότητα προσπαθώντας να δημιουργήσουν προσωπικές σχέσεις με τον «φιλοξενούμενό» τους και να του δώσουν την ευκαιρία «να ζήσει σαν ντόπιος», ώστε να πάρουν μια καλή αξιολόγηση η οποία θα τους βοηθήσει να «παραμείνουν» στο παιχνίδι. Μάλιστα, με αυτή την έννοια θα μπορούσε κανείς να υποστηρίξει πως σε αυτή την περίπτωση πρόκειται πραγματικά για «διαμοιρασμό στέγης», που έχει τις προγραμματικές συνδηλώσεις της «φιλοξενίας», του ήπιου «τουρισμού της εμπειρίας», της «συνομιλίας των πολιτισμών» κ.λπ. Αυτή τους η δραστηριότητα αναζωογονεί τμήματα των πόλεων και συμβάλλει στην εξάπλωση του τουρισμού ως «εμπειρία». Όμως, είναι πολύ πιθανόν πως πολύ σύντομα ένα σημαντικό μέρος τους θα κουραστεί και θα συνειδητοποιήσει πως η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι τόσο κερδοφόρα όσο φαινόταν στην αρχή.

Θα ήταν σκόπιμο, λοιπόν, όταν πολλοί από τους μικροϊδιοκτήτες που σήμερα διαχειρίζονται μόνοι το ακίνητο τους διαπιστώσουν το αδιέξοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να επιδιωχθεί να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση (κυρίως με κίνητρα και υποστήριξη για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να μειωθεί η διαφορά στην κερδοφορία μακροχρόνιας - βραχυχρόνιας μίσθωσης) και να μην στραφούν στους διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ταυτόχρονα, θα πρέπει γενικότερα να υπάρξουν κοινωνικές πολιτικές στήριξης της ενοικιαζόμενης κατοικίας και μια συνολικότερη αντιμετώπιση του θέματος της στέγασης: φοιτητικές εστίες, προστασία ενοικιαστών (ιδίως ευάλωτων ομάδων), πρόβλεψη για στέγαση κάποιων λειτουργών του δημοσίου (δάσκαλοι-καθηγητές, γιατροί κ.ά.) σε περιοχές με έντονο πρόβλημα κ.λπ.

* Γενικός γραμματέας Στρατηγικών και Ιδιωτικών Επενδύσεων, υπουργείο Οικονομίας και Ανάπτυξης

ενθέματα